Guide des démarches administratives : Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur)

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Guide des droits et des démarches administratives

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Accueil particuliers Logement Location immobilière : fin du bail Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur)

Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur)

Logement vide

Le propriétaire peut donner congé (son préavis) au locataire pour vendre le logement, ou pour le reprendre (pour y habiter ou pour loger un proche), ou pour un motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire). Il doit respecter des conditions de forme et de délais. Généralement, le propriétaire doit donner congé pour la date d'échéance du bail. Il existe des locataires protégés, à qui le propriétaire peut donner congé sous certaines conditions.Le bail d'un logement conventionné Anah et le bail d'un logement social font l'objet de règles spécifiques.

Congé pour vendre

De quoi s'agit-il ?

Le propriétaire peut donner congé au locataire parce qu'il veut vendre le logement.Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Le locataire peut se porter acheteur du logement et bénéficie d'un droit de préemption, sous certaines conditions.

À savoir

le propriétaire peut vendre le logement pendant que le locataire l'occupe, sans l'en informer et sans lui donner congé.

À quelle date peut-il récupérer le logement ?

Cas général

Le propriétaire doit donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date d'échéance du bail.

Le propriétaire a acheté le logement déjà occupé par un locataire

L'échéance du bail en cours intervient moins de 3 ans après l'achat

La date d'achat est le jour de la signature de l'acte authentique.Le propriétaire peut donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date d'échéance du 1er renouvellement ou de la 1re reconduction du bail en cours.

Exemple

Si le propriétaire a acheté le logement le 1er mars 2019 et que la date d'échéance du bail est le 31 mai 2021, il peut donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date d'échéance de la 1re reconduction qui a lieu le 31 mai 2024.

L'échéance du bail en cours intervient plus de 3 ans après l'achat

La date d'achat est le jour de la signature de l'acte authentique.Le propriétaire peut donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date d'échéance du bail.

Contenu de la lettre de congé

Le propriétaire doit donner congé au locataire au moyen d'une lettre de congé.La lettre de congé doit indiquer les éléments suivants :

Motif du congé (pour vendre)
Prix et conditions de vente du logement loué et de ses éventuelles annexes louées (parking, ...)
Description précise du logement et de ses éventuelles annexes louées (mais il n'est pas obligatoire d'indiquer la superficie du logement)
Énoncé des 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui indiquent les conditions de l'offre de vente au locataire

À savoir

La lettre de congé doit être accompagnée de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

À qui adresser la lettre de congé ?

Le propriétaire doit adresser la lettre de congé à tous les signataires du bail.Cas particuliers :

Si un seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé du mariage, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 époux.
Si un seul des partenaires de Pacs a signé le bail, mais que les 2 partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 partenaires de Pacs.

Comment envoyer la lettre de congé ?

La lettre de congé doit obligatoirement parvenir au locataire :

soit par lettre recommandée avec accusé de réception
soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
soit par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé

Vous ne pouvez pas donner congé par un simple mail. Un congé donné de cette façon n'est pas valide, même s'il est accepté par retour de mail par son destinataire.Mais vous pouvez donner congé par une lettre recommandée électronique (LRE). Un congé donné de cette façon est valide, à la condition que son destinataire déclare préalablement qu'il accepte ce mode d'envoi, lorsque ce destinataire est un particulier.

Délai de préavis

Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail (ou du 1er renouvellement ou reconduction du bail, dans certains cas).Si la lettre de congé parvient au locataire en retard, le congé n'est pas valable.Selon le moyen qu'utilise le propriétaire pour faire parvenir la lettre de congé, il est plus ou moins facilement de prévoir le jour où le locataire l'aura.

Envoi de la lettre de congé par courrier recommandé avec accusé de réception

Le délai de préavis court à partir du jour de la réception effective du courrier recommandé avec accusé de réception.Si le courrier n'a pas été remis au locataire qui était absent et qu'il a été renvoyé au propriétaire, le délai de préavis ne peut pas commencer à courir. Il en est de même si le locataire ne va pas chercher le courrier laissé à sa disposition au bureau de Poste.Pour éviter ces difficultés, le propriétaire peut envoyer le courrier à l'avance pour se laisser le temps de recourir à un commissaire de justice, si besoin.En effet, si le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 6 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné.

Exemple

Si la date d'échéance du bail est le 20 septembre, mais que le locataire reçoit la lettre de congé le 3 mars, le congé est valable, mais le délai de préavis ne commence à courir qu'à compter du 20 mars et le congé prendra effet le 20 septembre.

Lettre de congé signifiée par le commissaire de justice

Le délai de préavis court à partir du jour où le commissaire de justice dépose ou remet la lettre de congé au locataire.

À savoir

le commissaire de justice facture son intervention au propriétaire.

Lettre de congé remise en main propre contre récépissé ou émargement

Le délai de préavis court à partir du jour où le propriétaire remet en main propre la lettre de congé au locataire, contre récépissé ou émargement.

Calcul du délai de préavis

Rappel

pour que le congé soit valable, il faut que le locataire ait reçu la lettre de congé au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail (ou du 1er renouvellement ou de la 1re reconduction du bail, dans certains cas).Par exemple, si la date d'échéance du bail est le 20 septembre, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 20 mars.Lorsque les chiffres ne sont pas identiques, il s'agit du dernier jour du mois : si la date d'échéance du bail est le 31 août, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 28 février (ou le 29 février en cas d'année bissextile).Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans ce calcul : si le délai de préavis s'achève un dimanche, il finit ce jour-là et non le vendredi précédent ou le lundi suivant.Si le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 6 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné.

Exemple

Qu'est-ce qu'un locataire protégé ?

Lorsque le propriétaire veut donner congé, le locataire peut être protégé lorsqu'il se trouve dans au moins 1 des situations suivantes :

Locataire de moins de 65 ans à la date d'échéance du bail

Le locataire est protégé si toutes les conditions suivantes sont remplies :

Il a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail
Le total des revenus des habitants du logement du locataire sont inférieurs à certains montants. Il s'agit des revenus perçus durant l'année civile qui précède l'année où le locataire prend possession du congé. Les revenus pris en compte sont ceux à déclarer régulièrement aux impôts, avant déduction ou abattements fiscaux.

Pour un congé reçu en 2023, les revenus 2022 des habitants du logement doivent être inférieurs à ces montants :

Nombre de personnesTypes de personnesÎle-de-FranceAutre régionParis ou ville limitrophe de ParisAutre commune11 personne seule25 165 €25 165 €21 878 €1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité37 611 €37 611 €29 217 €22 personnes37 611 €37 611 €29 217 €Situation particulière :

Jeune couple
2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 1 personne à charge

49 303 €45 210 €35 135 €33 personnes49 303 €45 210 €35 135 €Situation particulière :

3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 2 personnes à charge

58 865 €54 154 €42 417 €44 personnes58 865 €54 154 €42 417 €Situation particulière :

4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 3 personnes à charge

70 036 €64 108 €49 898 €55 personnes70 036 €64 108 €49 898 €Situation particulière :

1 personne avec 4 personnes à charge
5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité

78 809 €72 142 €56 236 €6 et plus6 personnes78 809 €72 142 €56 236 €Par personne supplémentaire+ 8 782 €+ 8 038 €+ 6 273 €Quelles sont les communes limitrophes de Paris ?Il s'agit des communes des communes suivantes :Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-Sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, VincennesLorsque toutes ces conditions sont remplies, le bail est renouvelé automatiquement, sauf si le propriétaire se trouve dans au moins 1 des situations suivantes :

Il a plus de 65 ans à la date d'échéance du bail
Ses revenus (à la date où le locataire prend possession de la lettre de congé) sont inférieurs à ces mêmes montants
Il propose au locataire, pendant la durée du préavis, une solution de relogement située à proximité du logement du locataire et correspondant à ses besoins et possibilités.

Qu'est-ce qu'une solution de relogement située à proximité ?Il s'agit d'une offre de logement de location. Ce logement est considéré à proximité du logement du locataire lorsqu'il remplit l'une des conditions suivantes :

Si la commune est divisée en arrondissements, il se situe dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.
Si la commune est divisée en cantons, il se situe dans le même canton, ou dans un canton limitrophe appartenant à la même commune ou à une autre commune divisée en canton.
Dans les autres cas, il se situe dans un rayon de 5 km.

Locataire de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail

Le locataire est protégé si ses revenus sont inférieurs à certains montants. Il s'agit des revenus perçus durant l'année civile qui précède l'année où le locataire prend possession du congé. Les revenus pris en compte sont ceux à déclarer régulièrement aux impôts, avant déduction ou abattement fiscaux.

Pour un congé reçu en 2023, les revenus 2022 du locataire de plus de 65 ans doivent être inférieurs à ces montants :

Jeune couple
2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 1 personne à charge

49 303 €45 210 €35 135 €33 personnes49 303 €45 210 €35 135 €Situation particulière :

3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 2 personnes à charge

58 865 €54 154 €42 417 €44 personnes58 865 €54 154 €42 417 €Situation particulière :

4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 3 personnes à charge

70 036 €64 108 €49 898 €55 personnes70 036 €64 108 €49 898 €Situation particulière :

1 personne avec 4 personnes à charge
5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité

78 809 €72 142 €56 236 €6 et plus6 personnes78 809 €72 142 €56 236 €Par personne supplémentaire+ 8 782 €+ 8 038 €+ 6 273 €Quelles sont les communes limitrophes de Paris ?Il s'agit des communes des communes suivantes : Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-Sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, VincennesLorsque cette condition de revenu est remplie, le bail est renouvelé autmatiquement, sauf si le propriétaire se trouve dans au moins 1 des situations suivantes :

Il a plus de 65 ans à la date d'échéance du bail
Ses revenus (à la date où le locataire prend possession de la lettre de congé) inférieurs à ces mêmes montants
Il propose au locataire, pendant la durée du préavis, une solution de relogement située à proximité du logement du locataire et correspondant à ses besoins et possibilités.

Si la commune est divisée en arrondissements, il se situe dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.
Si la commune est divisée en cantons, il se situe dans le même canton, ou dans un canton limitrophe appartenant à la même commune ou à une autre commune divisée en canton.
Dans les autres cas, il se situe dans un rayon de 5 km.

Locataire recevant une allocation de présence parentale

Le locataire est protégé et le bail est automatiquement renouvelé si toutes les conditions suivantes sont remplies :

Le locataire reçoit une allocation de présence parentale (à la date d'échéance du bail)
Les revenus de ce locataire sont inférieurs à certains montants. Il s'agit des revenus perçus durant l'année civile qui précède l'année où le locataire prend possession du congé. Les revenus pris en compte sont ceux à déclarer régulièrement aux impôts, avant déduction ou abattements fiscaux.
Le propriétaire ne propose pas au locataire, pendant le préavis, une solution de relogement située à proximité du logement du locataire et correspondant à ses besoins et possibilités.

Si la commune est divisée en arrondissements, il se situe dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.
Si la commune est divisée en cantons, il se situe dans le même canton, ou dans un canton limitrophe appartenant à la même commune ou à une autre commune divisée en canton.
Dans les autres cas, il se situe dans un rayon de 5 km.

Pour un congé reçu en 2023, les revenus 2022 du locataire recevant l'allocation de présence parentale doivent être inférieurs à ces montants :

Jeune couple
2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 1 personne à charge

49 303 €45 210 €35 135 €33 personnes49 303 €45 210 €35 135 €Situation particulière :

3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 2 personnes à charge

58 865 €54 154 €42 417 €44 personnes58 865 €54 154 €42 417 €Situation particulière :

4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 3 personnes à charge

70 036 €64 108 €49 898 €55 personnes70 036 €64 108 €49 898 €Situation particulière :

1 personne avec 4 personnes à charge
5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité

78 809 €72 142 €56 236 €6 et plus6 personnes78 809 €72 142 €56 236 €Par personne supplémentaire+ 8 782 €+ 8 038 €+ 6 273 €Quelles sont les communes limitrophes de Paris ?Il s'agit des communes des communes suivantes : Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-Sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, Vincennes

Offre de vente au locataire

Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Le locataire peut se porter acheteur du logement.

À savoir

le propriétaire peut aussi vendre en cours de bail le logement sans en informer le locataire et sans lui donner congé.

Droit de préemption du locataireLe locataire bénéficie d'un droit de préemption. Il est prioritaire sur les autres acheteurs pour acheter le logement.S'il y a plusieurs locataires, chacun bénéficie d'un droit de préemption.Mais le droit de préemption du locataire ne s'applique pas lorsque un proche parent jusqu'au 3e degré inclus du propriétaire se porte acheteur du logement, pour l'habiter (en tant que résidence principale) pendant au moins 2 ans après la fin du préavis.

À savoir

Le locataire qui exerce son droit de préemption lors de la vente de son logement n'a pas à payer de commission d’agence immobilière.

Acceptation de l'offre de venteL'offre de vente au locataire est valable pendant les 2 premiers mois du préavis.Pour accepter l'offre de vente, le locataire doit faire les démarches suivantes :

En informer le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, au plus tard dans les 2 premiers mois du préavis légal du propriétaire
Indiquer s'il va demander un prêt immobilier, si c'est le cas.

Si le locataire accepte l'offre de vente du logement dans le délai fixé, toute éventuelle promesse de vente signée entre le propriétaire et un autre acheteur est annulée.À partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, le locataire a 2 mois pour signer l'acte de vente. Si le locataire demande un prêt immobilier, le délai accordé pour signer l'acte de vente est de 4 mois.Le délai de préavis est prolongé jusqu'à la fin du délai de réalisation de la vente.Refus de l'offre de venteIl y a refus de l'offre de vente par le locataire dans les cas suivants :

Soit il adresse un refus au propriétaire
Soit il ne répond pas au propriétaire dans les 2 premiers mois du préavis
Soit il émet une contre-proposition que le propriétaire refuse

En conséquence, le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.Il peut cependant quitter les lieux quand il le souhaite pendant la durée du préavis, il n'est alors obligé de payer le loyer et les charges que jusqu'à la date de remise des clés au propriétaire.

Contestation du congé

Le congé peut être contesté par le locataire, qu'il soit ou non encore dans le logement.Il peut notamment l'être pour l'une des raisons suivantes :

La lettre de congé ne contient pas au moins une des informations obligatoires. Par exemple, le motif du congé n'est pas indiqué.
Le congé n'a pas été délivré par le propriétaire ou son représentant (agent immobilier)
La lettre de congé n'a pas été adressée à l'ensemble des locataires (par exemple : le congé n'a été adressé qu'à un seul des 2 époux)
La lettre de congé a été envoyée par lettre simple
Le délai de préavis est inférieur à 6 mois
Le congé a été délivré à un locataire protégé
Le propriétaire n'a pas informé le locataire de sa proposition de vente à des conditions ou à un prix plus avantageux
Le propriétaire a délivré un congé pour vendre frauduleux

Pour cela, le locataire doit adresser au propriétaire un courrier recommandé avec accusé de réception. La lettre doit expliquer les faits le plus précisément possible. Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir le juge, si nécessaire.Si aucun accord n'est trouvé avec cette lettre, le locataire ou le propriétaire peut saisir la commission départementale de conciliation (démarche facultative et gratuite).Si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.

Congé pour reprise (pour habiter le logement)

De quoi s'agit-il ?

Le propriétaire peut donner congé à son locataire :

pour faire du logement sa résidence principale
ou pour y loger un parent proche, qui en fera sa résidence principale.

Les personnes suivantes sont considérées comme étant un parent proche du propriétaire :

son époux,
ou son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé
ou son partenaire de Pacs enregistré à la date du congé
ou un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs
ou un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.

À quelle date peut-il récupérer le logement ?

Cas général

Le propriétaire doit donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date d'échéance du bail.Le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire au plus tard à cette date.

Le propriétaire a acheté le logement déjà occupé par un locataire

La date d'échéance du bail en cours intervient moins de 2 ans après l'achat

La date d'achat est le jour de la signature de l'acte authentique.Le propriétaire peut donner congé au locataire pour la date d'échéance du bail en cours, mais le congé ne pourra s'appliquer que 2 ans après la date d'achat.Le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire au plus tard 2 ans après l'achat du logement par le propriétaire.

Exemple

Si le propriétaire a acheté le logement le 1er mars 2022 et que la date d'échéance du bail est le 31 mai 2023, il peut donner congé au locataire pour le 31 mai 2023, mais le congé ne pourra s'appliquer que 2 ans après la date d'achat. Le locataire aura donc jusqu'au 1er mars 2024 pour quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire.

La date d'échéance du bail en cours intervient plus de 2 ans après l'achat

La date d'achat est le jour de la signature de l'acte authentique.Le propriétaire peut donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard la date d'échéance du bail.Le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire au plus tard à cette date.

Contenu de la lettre de congé

La lettre de congé adressée au locataire doit préciser :

Le motif du congé (reprendre le logement pour l'habiter ou pour y loger l'un de ses proches)
Le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise
Le lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise
Une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise

À savoir

La lettre de congé doit être accompagnée de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

À qui adresser la lettre de congé ?

Le propriétaire doit adresser la lettre de congé à tous les signataires du bail.Cas particuliers :

Si un seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé du mariage, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 époux.
Si un seul des partenaires de Pacs a signé le bail, mais que les 2 partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 partenaires de Pacs.

Comment envoyer la lettre de congé ?

La lettre de congé doit obligatoirement parvenir au locataire :

soit par lettre recommandée avec accusé de réception
soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
soit par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé

Délai de préavis

Envoi de la lettre de congé par courrier recommandé avec accusé de réception

Exemple

Lettre de congé signifiée par le commissaire de justice

Le délai de préavis court à partir du jour où le commissaire de justice dépose ou remet la lettre de congé au locataire.

À savoir

le commissaire de justice facture son intervention au propriétaire.

Lettre de congé remise en main propre contre récépissé ou émargement

Le délai de préavis court à partir du jour où le propriétaire remet en main propre la lettre de congé au locataire, contre récépissé ou émargement.

Calcul du délai de préavis

Rappel

pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoit la lettre de congé au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail (ou du 1er renouvellement ou de la 1re reconduction du bail, dans certains cas).Par exemple, si la date d'échéance du bail est le 20 septembre, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 20 mars.Lorsque les chiffres ne sont pas identiques, il s'agit du dernier jour du mois : si le date d'échéance du bail est le 31 août, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 28 février (ou le 29 février en cas d'année bissextile).Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans ce calcul : si le délai de préavis s'achève un dimanche, il finit ce jour-là et non le vendredi précédent ou le lundi suivant.Si le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 6 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné.

Exemple

Qu'est-ce qu'un locataire protégé ?

Lorsque le propriétaire veut donner congé, le locataire peut être protégé lorsqu'il se trouve dans au moins 1 des situations suivantes :

Locataire de moins de 65 ans à la date d'échéance du bail

Le locataire est protégé si toutes les conditions suivantes sont remplies :

Il a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail
Le total des revenus des habitants du logement du locataire sont inférieurs à certains montants. Il s'agit des revenus perçus durant l'année civile qui précède l'année où le locataire prend possession du congé. Les revenus pris en compte sont ceux à déclarer régulièrement aux impôts, avant déduction ou abattements fiscaux.

Pour un congé reçu en 2023, les revenus 2022 des habitants du logement doivent être inférieurs à ces montants :

Jeune couple
2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 1 personne à charge

49 303 €45 210 €35 135 €33 personnes49 303 €45 210 €35 135 €Situation particulière :

3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 2 personnes à charge

58 865 €54 154 €42 417 €44 personnes58 865 €54 154 €42 417 €Situation particulière :

4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 3 personnes à charge

70 036 €64 108 €49 898 €55 personnes70 036 €64 108 €49 898 €Situation particulière :

1 personne avec 4 personnes à charge
5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité

Il a plus de 65 ans à la date d'échéance du bail
Ses revenus (à la date où le locataire prend possession de la lettre de congé) sont inférieurs à ces mêmes montants
Il propose au locataire, pendant la durée du préavis, une solution de relogement située à proximité du logement du locataire et correspondant à ses besoins et possibilités.

Si la commune est divisée en arrondissements, il se situe dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.
Si la commune est divisée en cantons, il se situe dans le même canton, ou dans un canton limitrophe appartenant à la même commune ou à une autre commune divisée en canton.
Dans les autres cas, il se situe dans un rayon de 5 km.

Locataire de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail

Pour un congé reçu en 2023, les revenus 2022 du locataire de plus de 65 ans doivent être inférieurs à ces montants :

Jeune couple
2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 1 personne à charge

49 303 €45 210 €35 135 €33 personnes49 303 €45 210 €35 135 €Situation particulière :

3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 2 personnes à charge

58 865 €54 154 €42 417 €44 personnes58 865 €54 154 €42 417 €Situation particulière :

4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 3 personnes à charge

70 036 €64 108 €49 898 €55 personnes70 036 €64 108 €49 898 €Situation particulière :

1 personne avec 4 personnes à charge
5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité

78 809 €72 142 €56 236 €6 et plus6 personnes78 809 €72 142 €56 236 €Par personne supplémentaire+ 8 782 €+ 8 038 €+ 6 273 €Quelles sont les communes limitrophes de Paris ?Il s'agit des communes des communes suivantes : Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-Sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, VincennesLorsque cette condition de revenu est remplie, le bail est renouvelé autmatiquement, sauf si le propriétaire se trouve dans au moins 1 des situations suivantes :

Il a plus de 65 ans à la date d'échéance du bail
Ses revenus (à la date où le locataire prend possession de la lettre de congé) inférieurs à ces mêmes montants
Il propose au locataire, pendant la durée du préavis, une solution de relogement située à proximité du logement du locataire et correspondant à ses besoins et possibilités.

Si la commune est divisée en arrondissements, il se situe dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.
Si la commune est divisée en cantons, il se situe dans le même canton, ou dans un canton limitrophe appartenant à la même commune ou à une autre commune divisée en canton.
Dans les autres cas, il se situe dans un rayon de 5 km.

Locataire recevant une allocation de présence parentale

Le locataire est protégé et le bail est automatiquement renouvelé si toutes les conditions suivantes sont remplies :

Le locataire reçoit une allocation de présence parentale (à la date d'échéance du bail)
Les revenus de ce locataire sont inférieurs à certains montants. Il s'agit des revenus perçus durant l'année civile qui précède l'année où le locataire prend possession du congé. Les revenus pris en compte sont ceux à déclarer régulièrement aux impôts, avant déduction ou abattements fiscaux.
Le propriétaire ne propose pas au locataire, pendant le préavis, une solution de relogement située à proximité du logement du locataire et correspondant à ses besoins et possibilités.

Si la commune est divisée en arrondissements, il se situe dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.
Si la commune est divisée en cantons, il se situe dans le même canton, ou dans un canton limitrophe appartenant à la même commune ou à une autre commune divisée en canton.
Dans les autres cas, il se situe dans un rayon de 5 km.

Pour un congé reçu en 2023, les revenus 2022 du locataire recevant l'allocation de présence parentale doivent être inférieurs à ces montants :

Jeune couple
2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 1 personne à charge

49 303 €45 210 €35 135 €33 personnes49 303 €45 210 €35 135 €Situation particulière :

3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 2 personnes à charge

58 865 €54 154 €42 417 €44 personnes58 865 €54 154 €42 417 €Situation particulière :

4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 3 personnes à charge

70 036 €64 108 €49 898 €55 personnes70 036 €64 108 €49 898 €Situation particulière :

1 personne avec 4 personnes à charge
5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité

78 809 €72 142 €56 236 €6 et plus6 personnes78 809 €72 142 €56 236 €Par personne supplémentaire+ 8 782 €+ 8 038 €+ 6 273 €Quelles sont les communes limitrophes de Paris ?Il s'agit des communes des communes suivantes : Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-Sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, Vincennes

Contestation du congé

Le congé peut être contesté par le locataire, qu'il soit ou non dans le logement.Il peut notamment l'être pour l'une des raisons suivantes :

La lettre ne congé ne contient pas au moins l'une des informations obligatoires. Par exemple, le motif du congé n'est pas indiqué.
La lettre de congé n'a pas été adressée à l'ensemble des locataires (par exemple : le congé n'a été adressé qu'à un seul des 2 époux)
La lettre de congé a été envoyée par lettre simple
Le délai de préavis est inférieur à 6 mois
Le congé a été délivré à un locataire protégé
Le propriétaire a délivré un congé pour reprise frauduleux

Congé pour motif légitime et sérieux

De quoi s'agit-il ?

Le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.C'est notamment le cas lorsque le locataire ne remplit pas une de ses obligations. Par exemple, si le locataire cause des nuisances de voisinage ou s'il paie son loyer avec des retards répétés.Mais la loi n'a pas défini précisément ce qu'il faut entendre par motif légitime et sérieux. Si le locataire conteste le congé devant le juge, le propriétaire devra apporter la preuve du bien-fondé du congé délivré.

À quelle date peut-il récupérer le logement ?

Rappel

en cas de faute du locataire, le propriétaire peut décider de résilier le bail, sous certaines conditions. La résiliation peut alors avoir lieu en cours de bail.

Contenu de la lettre de congé

Le propriétaire doit faire parvenir au locataire une lettre de congé indiquant le motif qui entraîne le non-renouvellement du bail.

À qui adresser la lettre de congé ?

Le propriétaire doit adresser la lettre de congé à tous les signataires du bail.Cas particuliers :

Si un seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé du mariage, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 époux.
Si un seul des partenaires de Pacs a signé le bail, mais que les 2 partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 partenaires de Pacs.

Comment envoyer la lettre de congé ?

La lettre de congé doit obligatoirement parvenir au locataire :

soit par lettre recommandée avec accusé de réception
soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
soit par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé

Délais de préavis

Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail.Si la lettre de congé parvient au locataire en retard, le congé n'est pas valable.Selon le moyen qu'utilise le propriétaire pour faire parvenir la lettre de congé, il est plus ou moins facilement de prévoir le jour où le locataire l'aura :

Envoi de la lettre de congé par courrier recommandé avec accusé de réception

Exemple

Lettre de congé signifiée par le commissaire de justice

Le délai de préavis court à partir du jour où le commissaire de justice dépose ou remet la lettre de congé au locataire.

À savoir

le commissaire de justice facture son intervention au propriétaire.

Lettre de congé remise en main propre contre récépissé ou émargement

Le délai de préavis court à partir du jour où le propriétaire remet en main propre la lettre de congé au locataire, contre récépissé ou émargement.

Calcul du délai de préavis

Rappel

pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoit la lettre de congé au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail.Par exemple, si la date d'échéance du bail est le 20 septembre, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 20 mars.Lorsque les chiffres ne sont pas identiques, il s'agit du dernier jour du mois : si la date d'échéance du bail est le 31 août, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 28 février (ou le 29 février en cas d'année bissextile).Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans ce calcul : si le délai de préavis s'achève un dimanche, il finit ce jour-là et non le vendredi précédent ou le lundi suivant.Si le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 6 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné.

Exemple

Contestation du motif du congé

Le locataire peut contester le bien-fondé du congé qui lui a été délivré pour motif légitime et sérieux.Pour cela, le locataire doit adresser au propriétaire un courrier recommandé avec accusé de réception. La lettre doit expliquer les faits le plus précisément possible. Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir le juge, si nécessaire.Si aucun accord n'est trouvé avec cette lettre, le locataire ou le propriétaire peut saisir la commission départementale de conciliation (démarche facultative et gratuite).Si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.

Logement meublé

Le propriétaire peut donner congé (son préavis) au locataire pour vendre le logement, ou pour le reprendre (pour y habiter ou pour y loger un proche), ou pour un motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire). Il doit respecter des conditions de formes et de délai (préavis). Le propriétaire ne peut donner congé que pour la date d'échéance du bail. Il existe des locataires protégés, à qui le propriétaire peut donner congé sous certaines conditions.Le bail mobilité fait l'objet de règles spécifiques.

Congé pour vendre

Le propriétaire peut donner congé au locataire parce qu'il veut vendre le logement.Pour cela, le propriétaire doit :

donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date d'échéance du bail
indiquer dans la lettre de congé le motif du congé (pour vendre)

À savoir

le locataire ne bénéficie pas d'un droit de préemption pour acheter le logement.

À quelle date peut-il récupérer le logement ?

À qui adresser la lettre de congé ?

Rappel

le propriétaire doit donner congé au locataire pour la date d'échéance du bail et indiquer dans la lettre de congé le motif du congé.Le propriétaire doit adresser la lettre de congé à tous les signataires du bail.Cas particuliers :

Si un seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé du mariage, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 époux.
Si un seul des partenaires de Pacs a signé le bail, mais que les 2 partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 partenaires de Pacs.

Comment envoyer la lettre de congé ?

La lettre de congé doit obligatoirement parvenir au locataire :

soit par lettre recommandée avec accusé de réception
soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
soit par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé

Délai de préavis

Le congé délivré par le propriétaire ne peut prendre effet qu'à la date d'échéance du bail.Pour être valable, la lettre de congé doit être reçue par le locataire au moins 3 mois avant la fin du bail.Si la lettre de congé parvient au locataire en retard, le congé n'est pas valable.Selon le moyen qu'utilise le propriétaire pour faire parvenir la lettre de congé, il est plus ou moins facilement de prévoir le jour où le locataire l'aura :

Envoi de la lettre de congé par courrier recommandé avec accusé de réception

Le délai de préavis court à partir du jour de la réception effective du courrier recommandé avec accusé de réception.Si le courrier n'a pas été remis au locataire qui était absent et qu'il a été renvoyé au propriétaire, le délai de préavis ne peut pas commencer à courir. Il en est de même si le locataire ne va pas chercher le courrier laissé à sa disposition au bureau de Poste.Pour éviter ces difficultés, le propriétaire peut envoyer le courrier à l'avance pour se laisser le temps de recourir à un commissaire de justice, si besoin.En effet, si le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 3 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné.

Exemple

Si la date d'échéance du bail est le 20 septembre, mais que le locataire reçoit la lettre de congé le 3 juin, le congé est valable, mais le délai de préavis ne commence à courir qu'à compter du 20 juin et le congé prendra effet le 20 septembre.

Lettre de congé signifiée par le commissaire de justice

Le délai de préavis court à partir du jour où le commissaire de justice dépose ou remet la lettre de congé au locataire.

À savoir

le commissaire de justice facture son intervention au propriétaire.

Lettre de congé remise en main propre contre récépissé ou émargement

Le délai de préavis court à partir du jour où le propriétaire remet en main propre la lettre de congé au locataire, contre récépissé ou émargement.

Calcul du délai de préavis

Rappel

pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoit la lettre de congé au moins 3 mois avant la date d'échéance du bail.Par exemple, si la date d'échéance du bail est le 20 septembre, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 20 juin.Lorsque les chiffres ne sont pas identiques, il s'agit du dernier jour du mois : si la date d'échéance du bail est le 31 mai, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 28 février (ou le 29 février en cas d'année bissextile).Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans ce calcul : si le délai de préavis s'achève un dimanche, il finit ce jour-là et non le vendredi précédent ou le lundi suivant.Si le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 3 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné.

Exemple

Qu'est-ce qu'un locataire protégé ?

Lorsque le propriétaire veut donner congé, le locataire peut être protégé lorsqu'il se trouve dans au moins 1 des situations suivantes :

Locataire de moins de 65 ans à la date d'échéance du bail

Le locataire est protégé si toutes les conditions suivantes sont remplies :

Le locataire a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail
Le total des revenus des habitants du logement sont inférieurs à certains montants. Il s'agit des revenus perçus durant l'année civile qui précède l'année où le locataire prend possession du congé. Les revenus pris en compte sont ceux à déclarer régulièrement aux impôts, avant déduction ou abattements fiscaux.

Pour un congé reçu en 2023, les revenus 2022 des habitants du logement doivent être inférieurs à ces montants :

Jeune couple
2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 1 personne à charge

49 303 €45 210 €35 135 €33 personnes49 303 €45 210 €35 135 €Situation particulière :

3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 2 personnes à charge

58 865 €54 154 €42 417 €44 personnes58 865 €54 154 €42 417 €Situation particulière :

4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 3 personnes à charge

70 036 €64 108 €49 898 €55 personnes70 036 €64 108 €49 898 €Situation particulière :

1 personne avec 4 personnes à charge
5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité

78 809 €72 142 €56 236 €6 et plus6 personnes78 809 €72 142 €56 236 €Par personne supplémentaire+ 8 782 €+ 8 038 €+ 6 273 €Quelles sont les communes limitrophes de Paris ?Il s'agit des communes des communes suivantes : Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-Sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, VincennesLorsque toutes ces conditions sont remplies, le bail est renouvelé automatiquement, sauf si le propriétaire se trouve dans au moins 1 des situations suivantes :

Il a plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail)
Ses revenus (à la date où le locataire prend possession de la lettre de congé) sont inférieurs à ces mêmes montants
Il propose au locataire, pendant la durée du préavis, une solution de relogement située à proximité du logement du locataire et correspondant à ses besoins et possibilités.

Si la commune est divisée en arrondissements, il se situe dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.
Si la commune est divisée en cantons, il se situe dans le même canton, ou dans un canton limitrophe appartenant à la même commune ou à une autre commune divisée en canton.
Dans les autres cas, il se situe dans un rayon de 5 km.

Le locataire de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail

Le locataire est protégé si les revenus des habitants sont inférieurs à certains montants. Il s'agit des revenus perçus durant l'année civile qui précède l'année où le locataire prend possession du congé. Les revenus pris en compte sont ceux à déclarer régulièrement aux impôts, avant déduction ou abattement fiscaux.

Pour un congé reçu en 2023, le revenu 2022 du locataire de plus de 65 ans doit être inférieur à ces montants :

Jeune couple
2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 1 personne à charge

49 303 €45 210 €35 135 €33 personnes49 303 €45 210 €35 135 €Situation particulière :

3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 2 personnes à charge

58 865 €54 154 €42 417 €44 personnes58 865 €54 154 €42 417 €Situation particulière :

4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 3 personnes à charge

70 036 €64 108 €49 898 €55 personnes70 036 €64 108 €49 898 €Situation particulière :

1 personne avec 4 personnes à charge
5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité

78 809 €72 142 €56 236 €6 et plus6 personnes78 809 €72 142 €56 236 €Par personne supplémentaire+ 8 782 €+ 8 038 €+ 6 273 €Quelles sont les communes limitrophes de Paris ?Il s'agit des communes des communes suivantes : Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-Sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, VincennesLorsque le locataire remplit cette condition de revenu, le bail est renouvelé automatiquement, sauf si le propriétaire se trouve dans au moins 1 des situations suivantes :

Il a plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail)
Ses revenus (à la date où le locataire prend possession de la lettre de congé) sont inférieurs à ces mêmes montants
Il propose au locataire une solution de relogement située à proximité du logement du locataire et correspondant à ses besoins et possibilités.

Si la commune est divisée en arrondissements, il se situe dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.
Si la commune est divisée en cantons, il se situe dans le même canton, ou dans un canton limitrophe appartenant à la même commune ou à une autre commune divisée en canton.
Dans les autres cas, il se situe dans un rayon de 5 km.

Contestation du congé

Le congé peut être contesté par le locataire.Il peut notamment l'être pour l'une des raisons suivantes :

La lettre ne congé ne contient pas le motif du congé.
La lettre de congé n'a pas été adressée à l'ensemble des locataires (par exemple : le congé n'a été adressé qu'à un seul des 2 époux)
La lettre de congé a été envoyée par lettre simple
Le délai de préavis est inférieur à 3 mois
Le congé a été délivré à un locataire protégé
Le propriétaire a délivré un congé pour vendre frauduleux

Congé pour reprise (pour habiter le logement)

De quoi s'agit-il ?

Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour habiter le logement ou pour y loger un parent proche.Les personnes suivantes sont considérées comme étant un parent proche du propriétaire :

son époux,
ou son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé,
ou son partenaire de Pacs enregistré à la date du congé
ou un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs
ou un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.

À quelle date peut-il récupérer le logement ?

Contenu de la lettre de congé

La lettre de congé adressée au locataire doit préciser :

Le motif du congé (reprendre le logement pour l'habiter ou pour y loger l'un de ses proches)
Le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise
Le lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise
Une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise

À qui adresser la lettre de congé ?

Le propriétaire doit adresser la lettre de congé à tous les signataires du bail.Cas particuliers :

Si un seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé du mariage, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 époux.
Si un seul des partenaires de Pacs a signé le bail, mais que les 2 partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 partenaires de Pacs.

Comment envoyer la lettre de congé ?

La lettre de congé doit obligatoirement parvenir au locataire :

soit par lettre recommandée avec accusé de réception
soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
soit par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé

Délai de préavis

Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 3 mois avant la date d'échéance du bail.Si la lettre de congé parvient au locataire en retard, le congé n'est pas valable.Selon le moyen qu'utilise le propriétaire pour faire parvenir la lettre de congé, il est plus ou moins facilement de prévoir le jour où le locataire l'aura :

Envoi de la lettre de congé par courrier recommandé avec accusé de réception

Le délai de préavis court à partir du jour de la réception effective du courrier recommandé avec accusé de réception.Si le courrier n'a pas été remis au locataire qui était absent et qu'il a été renvoyé au propriétaire, le délai de préavis ne peut pas commencer à courir. Il en est de même si le locataire ne va pas chercher le courrier laissé à sa disposition au bureau de Poste.Pour éviter ces difficultés, le propriétaire peut envoyer le courrier à l'avance pour se laisser le temps de recourir à un commissaire de justice, si besoin.En effet, si le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 3 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné.

Exemple

Lettre de congé signifiée par le commissaire de justice

Le délai de préavis court à partir du jour où le commissaire de justice dépose ou remet la lettre de congé au locataire.

À savoir

le commissaire de justice facture son intervention au propriétaire.

Lettre de congé remise en main propre contre récépissé ou émargement

Le délai de préavis court à partir du jour où le propriétaire remet en main propre la lettre de congé au locataire, contre récépissé ou émargement.

Calcul du délai de préavis

Rappel

pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoit la lettre de congé au moins 3 mois avant la date d'échéance du bail.Par exemple, si la date d'échéance du bail est le 20 septembre, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 20 juin.Lorsque les chiffres ne sont pas identiques, il s'agit du dernier jour du mois : si le date d'échéance du bail est le 31 mai, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 28 février (ou le 29 février en cas d'année bissextile).Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans ce calcul : si le délai de préavis s'achève un dimanche, il finit ce jour-là et non le vendredi précédent ou le lundi suivant.Si le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 3 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné.

Exemple

Qu'est-ce qu'un locataire protégé ?

Lorsque le propriétaire veut donner congé, le locataire peut être protégé lorsqu'il se trouve dans au moins 1 des situations suivantes :

Locataire de moins de 65 ans à la date d'échéance du bail

Le locataire est protégé si toutes les conditions suivantes sont remplies :

Le locataire a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail
Le total des revenus des habitants du logement sont inférieurs à certains montants. Il s'agit des revenus perçus durant l'année civile qui précède l'année où le locataire prend possession du congé. Les revenus pris en compte sont ceux à déclarer régulièrement aux impôts, avant déduction ou abattements fiscaux.

Pour un congé reçu en 2023, les revenus 2022 des habitants du logement doivent être inférieurs à ces montants :

Jeune couple
2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 1 personne à charge

49 303 €45 210 €35 135 €33 personnes49 303 €45 210 €35 135 €Situation particulière :

3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 2 personnes à charge

58 865 €54 154 €42 417 €44 personnes58 865 €54 154 €42 417 €Situation particulière :

4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 3 personnes à charge

70 036 €64 108 €49 898 €55 personnes70 036 €64 108 €49 898 €Situation particulière :

1 personne avec 4 personnes à charge
5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité

78 809 €72 142 €56 236 €6 et plus6 personnes78 809 €72 142 €56 236 €Par personne supplémentaire+ 8 782 €+ 8 038 €+ 6 273 €Quelles sont les communes limitrophes de Paris ?Il s'agit des communes des communes suivantes : Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-Sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, VincennesLorsque toutes ces conditions sont remplies, le bail est renouvelé automatiquement, sauf si le propriétaire se trouve dans au moins 1 des situations suivantes :

Il a plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail)
Ses revenus (à la date où le locataire prend possession de la lettre de congé) sont inférieurs à ces mêmes montants
Il propose au locataire, pendant la durée du préavis, une solution de relogement située à proximité du logement du locataire et correspondant à ses besoins et possibilités.

Si la commune est divisée en arrondissements, il se situe dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.
Si la commune est divisée en cantons, il se situe dans le même canton, ou dans un canton limitrophe appartenant à la même commune ou à une autre commune divisée en canton.
Dans les autres cas, il se situe dans un rayon de 5 km.

Le locataire de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail

Pour un congé reçu en 2023, le revenu 2022 du locataire de plus de 65 ans doit être inférieur à ces montants :

Jeune couple
2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 1 personne à charge

49 303 €45 210 €35 135 €33 personnes49 303 €45 210 €35 135 €Situation particulière :

3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 2 personnes à charge

58 865 €54 154 €42 417 €44 personnes58 865 €54 154 €42 417 €Situation particulière :

4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 3 personnes à charge

70 036 €64 108 €49 898 €55 personnes70 036 €64 108 €49 898 €Situation particulière :

1 personne avec 4 personnes à charge
5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité

78 809 €72 142 €56 236 €6 et plus6 personnes78 809 €72 142 €56 236 €Par personne supplémentaire+ 8 782 €+ 8 038 €+ 6 273 €Quelles sont les communes limitrophes de Paris ?Il s'agit des communes des communes suivantes : Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-Sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, VincennesLorsque le locataire remplit cette condition de revenu, le bail est renouvelé automatiquement, sauf si le propriétaire se trouve dans au moins 1 des situations suivantes :

Il a plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail)
Ses revenus (à la date où le locataire prend possession de la lettre de congé) sont inférieurs à ces mêmes montants
Il propose au locataire une solution de relogement située à proximité du logement du locataire et correspondant à ses besoins et possibilités.

Si la commune est divisée en arrondissements, il se situe dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.
Si la commune est divisée en cantons, il se situe dans le même canton, ou dans un canton limitrophe appartenant à la même commune ou à une autre commune divisée en canton.
Dans les autres cas, il se situe dans un rayon de 5 km.

Contestation du congé

Le congé peut être contesté par le locataire.Il peut notamment l'être pour l'une des raisons suivantes :

La lettre ne congé ne contient pas au moins l'une des informations obligatoires. Par exemple, le motif du congé n'est pas indiqué.
La lettre de congé n'a pas été adressée à l'ensemble des locataires (par exemple : le congé n'a été adressé qu'à un seul des 2 époux)
La lettre de congé a été envoyée par lettre simple
Le délai de préavis est inférieur à 3 mois
Le congé a été délivré à un locataire protégé
Le propriétaire a délivré un congé pour reprise frauduleux

Tribunal judiciaire

Congé pour motif légitime et sérieux

De quoi s'agit-il ?

Attention

la loi n'a pas défini précisément ce qu'il faut entendre par motif légitime et sérieux. Si le locataire conteste le congé devant le juge, le propriétaire devra apporter la preuve du bien-fondé du congé délivré.

Pour cela, le propriétaire doit :

donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date d'échéance du bail.
faire parvenir au locataire une lettre de congé indiquant le motif qui entraîne le non-renouvellement du bail

Le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire au plus tard à la date d'échéance du bail.

À qui adresser la lettre de congé ?

Le propriétaire doit adresser la lettre de congé à tous les signataires du bail.Cas particuliers :

Si un seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé du mariage, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 époux.
Si un seul des partenaires de Pacs a signé le bail, mais que les 2 partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 partenaires de Pacs.

Comment envoyer la lettre de congé ?

La lettre de congé doit obligatoirement parvenir au locataire :

soit par lettre recommandée avec accusé de réception
soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
soit par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé

Délai de préavis

Envoi de la lettre de congé par courrier recommandé avec accusé de réception

Le délai de préavis court à partir du jour de la réception effective du courrier recommandé avec accusé de réception.Si le courrier n'a pas été remis au locataire qui était absent et qu'il a été renvoyé au propriétaire, le délai de préavis ne peut pas commencer à courir. Il en est de même si le locataire ne va pas chercher le courrier laissé à sa disposition au bureau de Poste.Pour éviter ces difficultés, le propriétaire peut envoyer le courrier à l'avance pour se laisser le temps de recourir à un commissaire de justice, si besoin.En effet, si le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 3 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné.

Exemple

Lettre de congé signifiée par le commissaire de justice

Le délai de préavis court à partir du jour où le commissaire de justice dépose ou remet la lettre de congé au locataire.

À savoir

le commissaire de justice facture son intervention au propriétaire.

Lettre de congé remise en main propre contre récépissé ou émargement

Le délai de préavis court à partir du jour où le propriétaire remet en main propre la lettre de congé au locataire, contre récépissé ou émargement.

Calcul du délai de préavis

Rappel

Exemple

Contestation du motif du congé

Tribunal judiciaire

Logement régi par la loi de 1948

Le droit au maintien dans les lieux dont bénéficie l'occupant d'un logement régi par la loi de 1948 ne s'applique pas lorsque le propriétaire veut reprendre le logement pour y habiter ou pour y réaliser certains travaux. Le propriétaire peut donner congé sous réserve de respecter la procédure (contenu de la lettre de congé, délais de préavis).

Congé pour reprise (pour habiter)

Bénéficiaire de la reprise

Le propriétaire peut donner congé lorsqu'il souhaite reprendre le logement à condition d'en faire : sa résidence principale ou celle :

sa résidence principale
ou celle de son époux, ou celle de ses ascendants ou descendants, ou celle des ascendants ou descendants de son époux

Occupant protégé

Toutefois, le droit de reprise ne peut pas être exercé par le propriétaire :

lorsque l'occupant est âgé de plus de 70 ans et dispose de revenus annuels inférieurs à 31 449,60 € (c'est-à-dire 1,5 fois le montant annuel du Smic brut)
et que le bénéficiaire de la reprise est âgé de moins de 65 ans

Dans tous les autres cas, le droit de la reprise s'applique, quels que soient l'âge et les revenus de l'occupant.

Congé, délais de préavis et offre de relogement

Le propriétaire qui donne congé a l'obligation de proposer une solution de relogement conforme aux besoins (personnels, familiaux professionnels) et aux possibilités (revenus) de l'occupant.Par exception, l'obligation de proposer une solution de relogement ne s'applique pas au propriétaire :

qui possède le logement à reprendre depuis plus de 10 ans (voire depuis plus de 4 ans)
qui est privé du logement qu'il occupe

Cas général : obligation d'une offre de relogement

soit le logement occupé par le propriétaire au moment de la reprise
soit un autre logement lui appartenant
soit un logement appartenant à un tiers

Le congé doit être fait par acte du commissaire de justice et indiquer :

Nom et adresse du propriétaire du logement proposé
Adresse du logement proposé
Nombre de pièces habitables
Degré de confort
Prix du loyer
Délai de 3 mois à l'expiration duquel le propriétaire veut reprendre le logement et pendant lequel l'occupant peut prendre possession du logement proposé
Identité du bénéficiaire de la reprise, ainsi que sa situation de famille et sa profession

L'occupant peut accepter la proposition en donnant son accord écrit dans le mois qui suit. S'il fait part de son refus par écrit dans ce délai ou s'il ne se prononce pas dans ce délai, le propriétaire doit l'assigner devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir la reprise du logement et la désignation d'un expert.

Exception : propriétaire depuis plus de 10 ans du logement à reprendre

L'obligation de propose une solution de relogement ne s'applique pas au propriétaire :

qui a obtenu le logement (par achat, donation, héritage...) il y a plus de 10 ans
ou qui a obtenu le logement (par achat, donation, héritage...) il y a plus de 4 ans, à la condition qu'il puisse justifier auprès du juge qu'il a acquis le logement en vue de l'habiter

Le congé doit être délivré par acte du commissaire de justice à l'occupant au moins 6 mois à l'avance. Il doit :

indiquer que le droit de reprise est exercé en vertu de l'article 19 de la loi du 1^er septembre 1948
préciser la date et le mode d'acquisition du logement
mentionner le nom et l'adresse du propriétaire qui loge actuellement le bénéficiaire de la reprise, ainsi que l'emplacement et le nombre de pièces du logement occupé par ce dernier

Exception : propriétaire évincé du logement qu'il occupe

Cette obligation ne s'applique pas non plus au propriétaire :

qui est évincé d'un logement qu'il loue à un propriétaire qui exerce lui-même un droit de reprise
ou qui est évincé d'un logement qui fait l'objet d'une expropriation ou d'une mesure d'interdiction d'habiter dans les lieux pour cause de péril ou d'insalubrité
ou qui ne bénéficie plus de son logement de fonction pour des raisons indépendantes de sa volonté (départ à la retraite...)

Toutefois, le bénéficiaire de la reprise est tenu de mettre à disposition de l'occupant, si possible le logement qu'il occupait jusque-là (par exemple : logement dont il était locataire ou propriétaire).Le congé doit être délivré par acte du commissaire de justice à l'occupant au moins 6 mois à l'avance. Il doit :

Indiquer que le droit de reprise est exercé en vertu de l'article 20 de la loi du 1^er septembre 1948
Préciser la catégorie dans laquelle se trouve le propriétaire
Indiquer le mode et la date d'acquisition de l'immeuble
Fournir toutes indications permettant à l'occupant de vérifier le bien-fondé de la demande

Congé pour travaux

Le propriétaire peut donner congé au locataire du logement lorsqu'il souhaite y faire certains travaux. L'occupant des lieux devra alors quitter le logement au plus tard à la fin du délais de préavis.Pour cela, le propriétaire doit :

adresser à l'occupant une lettre de congé
et proposer à l'occupant une solution de relogement

Travaux concernés

Le propriétaire peut reprendre le logement lorsqu'il souhaite y effectuer certains travaux.Il s'agit :

soit de travaux qui consistent en la démolition de l'immeuble pour en construire un autre d'une surface habitable supérieure et contenant plus de logements que l'immeuble démoli.

Le propriétaire doit obtenir une autorisation préalable du ministre chargé de la construction ou de son délégué
soit de travaux de surélévation ou d'addition de construction pour augmenter la surface habitable, le nombre de logements ou le confort de l'immeuble, et qui rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement de l'occupant.

Le propriétaire doit obtenir une autorisation préalable du ministre chargé de la construction ou de son délégué
soit la construction de bâtiments sur cours, jardins ou terrains nus.

Les travaux doivent commencer dans un délai de 3 mois après le départ du dernier occupant de l'immeuble.

Solution de relogement

Le propriétaire doit proposer à l'occupant une solution de relogement conforme aux besoins personnels (et professionnels si nécessaire) et à ses possibilités (revenus). Le logement doit en outre être situé :

Si la commune est divisée en arrondissements, le nouveau logement doit se situer dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.
Si la commune est divisée en cantons, le nouveau logement doit se situer dans le même canton, ou dans un canton limitrophe appartenant à la même commune ou à une autre commune divisée en canton.
Dans les autres cas, le nouveau logement doit se situer dans un rayon de 5 km.

Si la solution de relogement fournie par le propriétaire n'est pas conforme à ces caractéristiques, l'occupant a droit, après la fin des travaux :

de réintégrer un des logements de l'immeuble
et de s'y maintenir aux mêmes conditions que précédemment

Pour cela, dès la fin des travaux, le propriétaire doit :

mettre en demeure l'occupant, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte du commissaire de justice, de lui faire savoir s'il veut réintégrer l'immeuble.
indiquer à l'occupant qu'il doit lui répondre dans un délai d'un mois, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte du commissaire de justice.

Lettre de congé et délais de préavis

La lettre de congé doit parvenir à l'occupant par acte du commissaire de justice.Elle doit :

indiquer le motif du congé
contenir le texte de l'article 13 et de l'article 13 bis de la loi 48-360 du 1^er septembre 1948

Le propriétaire doit donner un préavis de 6 mois à chacun des occupants pour vider les lieux.

Question ? Réponse !

Où s'adresser ?

Pour en savoir plus

Logement vide : durée du bail, congé, préavis, fin de locationInstitut national de la consommation (INC)
Logement vide : notice d'information à joindre au congé pour vendre ou habiterLegifrance
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 15Legifrance
Loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 : article 13Legifrance

Références

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 15
Logement vide
Arrêté du 13 décembre 2017 sur la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire
Logement vide : notice d'information en cas de congé pour vendre ou habiter
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-8
Logement meublé (bail signé depuis le 27 mars 2014)
Loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 sur les rapports locatifs
Logement "loi 1948" : congé pour travaux (articles 11 à 15), congé pour reprise (articles 18 à 25)

Modifié le 26/07/2023